在沪有三套房如何实现财务自由

问：我们夫妻二人都是外企白领，年龄都为39周岁，在沪生活15年，家庭税后月收入约4万元，月支出约1.5万元，税后年收入约60万元。我们名下有三处房产，贷款已还清。夫妻自住一套180万元的内环一室户，女方父母住280万元外环两房，320万元中环两房大部分时间空置，男方父母偶尔来沪小住。我们计划改善居住条件，希望将内环一室户和中环两房置换为一套内环的大三房，房价在800万元左右。我们家有银行存款约20万元，请问我们该如何理财，才能在改善夫妻自住条件的基础上继续积累财富，实现财务自由。

你们是令人羡慕的高收入家庭，但你们的住房情况的确与自己的收入不匹配。试想一下，在上海有哪个年收入60万元的家庭，还住在一室户里？改善居住条件显然是当务之急。

可要改善住房条件，你们会碰到限购限贷的问题。9月底，央行对限购政策进行了松绑，如果你们出售掉2套住房，只剩下1套房，应该可以再买1套房(需上海户籍)。但你们期望在内环内购置800万元的房产，属于非普通住宅，只能按第二套房贷款，利率要在基准利率的基础上上浮至少10%。按降息后5年以上期限房贷利率6.15%计算，实际贷款利率为6.765%，如果贷款期限为20年，贷款金额为置换房产的差额300万元，每月需要还款22838元，还是在你们能够承受的范围内。

但我不太赞成你们这样换房，原因有二，一是你们的房产已经很多了，家庭总资产800万元中，房产占了780万元，资产的流动性不足。置换房产后，房产的占比就更高了，不利于提高生活品质。二是买卖房产必然要付出大量的税费和银行利息，成本很高。就算你出售房产的价格全部为到手价，不承担税费，你购买800万元的房产是一手房，主要税费是3%的契税，你也需要支付24万元的税费。一买一卖至少损失24万元。另外，你们很可能还需要支付房产税，一年又是几万元。

其实，你完全可以改用换租的方式，改善自己的居住条件。目前上海房产的租售比很低，基本在2%左右，你可以用16万元左右的资金，租一套价值800万元的内环内房产；同时将2套总价合计500万元的房产出租，差不多能获得10万元的租金收入，一年的差价只有约6万元，这对你们来说完全没有压力。

你们现在每年的收入是60万元，支出是18万元，加上6万元的房租支出，1年仍可以结余36万元，如果你们只投资短期的银行理财产品，年化收益率按4%计算，20年，你们将积累起至少1000万元的资产，1年的投资收益可超过40万元，大大超过你们目前24万元的消费水平。即使考虑通货膨胀的因素，你们的资产也足够维持你们的生活。而如果实施了换房计划，未来20年，你们每年需要多支出27万元的房贷加几万元房产税，每年的结余仅10万元左右，想要在退休时实现财务自由，难度就大多了。

理财不是简单地追求财富的增加，理财的目的是为了改善我们的生活品质，从这个角度来看，换租远比换房更合理。