当离婚遭遇房产纠纷 房产要如何分割？

案情简介

2004年，退休在家的王女士和丈夫准备购买位于北京市房山区的一处房产，但因为年龄等问题，无法申请房屋贷款。因此，夫妇俩就以女儿王晓晓的名义办理了房屋贷款手续，也以女儿的名义办理了相关房产手续，此时，没有完成交付入住。2005年，王晓晓结婚前，王女士和丈夫商量，将该房产作为对女儿的婚房，赠予给女儿王晓晓。2006年，王晓晓和其丈夫刘某一起搬到了这个新家，开始了自己的生活，并于2006年底生下了他们的孩子刘佳，一家三口幸福美满。

两年后，王晓晓和刘某因为工作调动，需要搬到新家。经过商量，他们将该房产对外出租给刘某的亲戚，即自2008年7月1日起，房屋租期10年，每月租金1500元。

然而，王晓晓夫妻俩经常因为房租贷款以及生活琐事吵架，特别是因为房贷问题，该房子的产权证一直没有办好，夫妻双方为了房产证上的名字，越闹越凶，最后，双方选择协议离婚，协议如下：儿子刘佳由刘某抚养，王晓晓不需要支付抚养费，但位于房山区的房子及房子的收益归儿子刘佳，在刘佳18岁前双方不得处置房产及其收益，房子收益暂时由女方保管，用于孩子的教育费用，其他夫妻共同财产均分。

王晓晓的父母知道了这个离婚协议后，王女士和丈夫将自己的女儿和前女婿、外孙告上了法庭，要求法院确认王、刘二人离婚协议中关于房屋的约定无效，要回上述位于房山区的房屋。同时，刘某也以孩子刘佳的名义，要求王晓晓将房子以及房子租金还给孩子，并支付其他抚养费用，而王晓晓认为自己已经支付了子女教育婚嫁保险，也给孩子出了学习培训经费，要求抚养费抵扣。面对房子以及孩子，各方都在法庭上闹得不可开交。

律师说法

王晓晓的父母以王晓晓的名义签订购房合同，王晓晓即为所购买房屋的购买人。至于购买款的来源，是另一法律关系。房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房屋所有权证具有绝对的证据力。作为证据的房屋所有权证，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有权人的证据效力。虽然王晓晓在离婚时尚未取得产权证，但购房合同及交款收据等证据足以证明权利人是王晓晓，因此王晓晓在离婚协议中对房屋进行处分是合法有效的，而且该房产也是婚前王晓晓父母赠予的，属于王晓晓的个人财产，王晓晓有权处置自己的房产。

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《中华人民共和国合同法》第186条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。因此，根据法律规定，一般的赠与合同在财产的权利转移之前是可以撤销的。对于房屋赠与合同而言，如果房屋一直没有过户到受赠人名下，赠与人可以撤销该赠与。在本案中，该房产不适用房子的撤销赠与。

此外，在本案中，孩子的父亲刘某要求王晓晓归还房子，该房产作为夫妻两人对自己孩子的赠予，已经明确了房子的权属并且经过了过户公证，孩子拥有了所有权，与王晓晓已经不存在权属关系。房子租给了刘某的亲戚， 存在租赁法律关系，作为孩子的监护人，可以向租赁合同的一方要求返还房子，并收取租金费用。

本案中，王晓晓已经与刘某签订了抚养费的支付协议，在此期间，王晓晓给自己孩子办理子女教育婚嫁保险，是一种对孩子的照顾，也是一种自愿行为，特别是作为未成年人的刘佳没有缴纳保险费的义务，而且双方也没有达成转移缴费义务的合意，因此保险费不能从王晓晓保管的租金中进行抵扣。至于王晓晓为刘佳缴纳的学习培训费，王晓晓负有抚养和教育的义务，作为对孩子学习的教育支出，更没有理由从王晓晓保管的租金收益中扣除。

根据法律条款的规定，子女要求增加抚养费的情形常为：随着物价的上涨，经济生活水平的提高，原定的抚养数额已难以满足几年后的实际需要，无法维持当地实际生活水平；子女因上学、患病等原因，所需要的费用已超过原定的数额；有其他正当理由应当增加的。父母要求减免抚养费的情形为：由于长期患病或丧失劳动能力，失去经济来源，确实无力按原协议或判决确定的数额给付，而抚养子女的一方又能够负担，有抚养能力的；因犯罪被收监改造，无力给付的；直接抚养子女的一方再婚后，继父或继母愿意负担子女所需抚养费的一部或全部的。在本案中，刘某应当另案起诉抚养费的变更，而且也要考虑到实际的变更条件。

现实生活中，我们经常看到离婚房产纠纷。在本案中，笔者认为王晓晓在离婚的时候，也应该考虑到自己的父母，父母已经退休，他们一辈子的心血赠予了自己的子女，作为子女也应该对父母有感恩之心。特别是父母年纪大了，在处置房产时，可以给予父母一定的回报，也就不至于双方因房产纠纷对薄公堂。

笔者根据离婚房产案的办案经验，对于婚前房产的分割进行了一个比较简单的划分，具体如下：

首先，婚前一方父母给子女买房，产权登记在自己子女名下，离婚时房产如何分割？

若婚前购房时，一方父母给子女买房出了全额的购房款，产权登记在自己子女名下，该房产就属于登记方的婚前个人财产，在离婚房产分割时，另一方无权要求分割已经登记的房产。如果婚前购房时，父母给子女买房，只出了部分购房款，剩余购房款由婚内夫妻双方共同按揭偿还贷款的，离婚房产分割时，一般会将房子判归登记方所有，对于婚内共同偿还的贷款及房子产生的增值，由得到房子的一方对另一方做出补偿。

其次，婚前一方父母给子女买房，产权登记在双方名下，离婚时房产如何分割？

婚前一方父母给子女买房，产权登记在双方名下的，在离婚房产分割时，应认定为夫妻共同财产。如果双方对房产份额有约定的，按照约定享有房子的产权。

最后，婚前一方父母给子女买房，产权登记在另一方名下，离婚时房产如何分割？

婚前一方父母给子女买房，即使产权登记在另一方名下，在离婚房产分割时也应认定为夫妻共同财产，进行分割。父母资助买房的一方有权利按照规定要求分割房屋。

此外，在本案中，我们也应该关注未成年人。抚养孩子，是父母的责任，支付抚养费是责任的一部分。我国未成年人保护法第八条规定：父母或者其他监护人应当依法履行对未成年人的监护职责和抚养义务，父母作为未成年子女的法定监护人，必须对未成年子女的人身、财产以及其他一切合法权益加以监督和保护。因此，作为父母来说，为孩子创造条件也是父母的付出，同时要更多地给予孩子关心与照顾。

（作者系北京京师律师事务所律师王琮玮）