房地产信托收益再创新低 平均年化8.62%

随着国内房屋销售量的回升及房价稳步上行，为房地产行业“输血”的信托产品数量也大幅攀升。用益信托最新数据显示，截至7月22日，今年共成立房地产类信托478款，募集资金约1307.82亿元。

房地产形势出现“利好”统计显示，此前一周(7月15日—21日)国内房地产信托成立12款产品，共募集资金42.04亿元，占总成立规模的63.24%，数量和规模占比均居首位。与此同时，房地产信托自5月超过基础产业类信托登上成立规模榜首后，6月再度蝉联榜首，共成立60款产品，募集资金172.39亿元，占总成立规模的33.84%，远超去年同期22%至23%的水平。

业内人士认为，房屋销售量回升，带动房地产信托较大发展，“今年上半年全国销售房屋面积大于新开工面积。开发商已经去库存，并实现资金回流。”在此种情况下，地产商更需要增加土地储备，这就需要更多资金。

今年上半年，新设房地产信托产品发展迅速。金牛理财网数据显示，房地产信托成立387款，实际发行规模844.48亿元。除3月外，上半年各月成立数量均在50只以上，实际发行规模均在100亿元以上。

中国人民大学信托与基金研究所所长周小明表示，今年2月国务院发布的“新国五条”虽是为了调控房地产市场，但其中两条规定被普遍看作是对房地产开发的利好：一是增加普通商品住房及用地供应，催生新一轮拿地热，由此带动房地产新一轮融资需求，给信托公司提供新的市场空间；二是二手房交易缴纳20%的所得税，平抑了房地产二级市场的过度交易，却利好于房地产一级市场交易，而信托公司房地产信托业务的主战场一直在一级市场，一级市场活跃自然有利于信托公司的风险控制。

此外，信托公司回归房地产信托也与其业务困境有关。用益信托分析师颜玉霞表示，目前股市走势疲软，房地产信托收益率为10%左右，使投资者更愿意投资房地产信托产品，也为成立房地产信托提供更多空间。

预期收益率进一步下滑尽管房地产信托在融资量上正朝着“全盛期”恢复，但预期收益率却比前几年明显下滑。

今年上半年，新设房地产信托的平均预期年化收益率仅有2月和4月在9%以上，其余各月均在9%以下。特别是二季度平均预期年化收益率逐月下降，6月平均预期年化收益率8.69%，为上半年最低水平。进入7月以来，截至7月24日，新设房地产信托平均预期年化收益率再创新低，为8.62%。

分析人士认为，银行近期打开贷款利率下限，对房地产信托有所冲击。同时，券商、基金公司等其他金融融资渠道也在放松对地产项目的限制，都令信托公司承接地产项目时，议价能力有所下滑。

新浪仓石研究中心研究总监庄正表示，下半年房地产销售增速应保持平稳，尤其一线城市价格不会差。但是，房地产融资政策环境仍不会松动，一线房地产企业并不缺钱，同时券商和基金资管子公司对信托房地产项目的争夺很厉害，信托渠道利率可能进一步走低。

据悉，下半年有近800亿元房地产信托将到期兑付，投资者对其承兑风险也有所警惕。业内人士表示，得益于上半年房地产市场量价齐升，多数房地产企业资金紧张局面有所缓解。另外，信托公司发行房地产信托时，一般采取较严格的风控措施，房地产信托的相关抵押、担保资产价值能覆盖兑付资金本息。虽不排除部分负债率较高、资金链条极度紧张的二三线城市区域性房地产商出现个别兑付危机，但房地产信托兑付整体仍处于风险可控状态。