REITs试点或先于房地产振兴规划出炉

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  推出REITs,或许能避免地产商大量破产现象的出现,或至少缓解在其他市场出现的从繁荣到崩溃这种大起大落的现象。

  昨日,沪深两市房地产股以6.03%的涨幅居于各板块之首,其上涨的重要推动力或许与即将出台的房地产业调整振兴规划有关。

  记者综合从各方面了解到的情况显示,房地产业调整振兴规划正在紧张制定当中,其核心内容包括对房地产行业的可持续发展做出政策性引导,鼓励房地产业实施整合,推动房地产业以金融创新的方式拓宽融资渠道。其中与资本市场有直接关系的就是后者,指的就是筹备了多年的房地产信托投资基金,即REITs基金。

  日前召开的国务院第二次全体会议确定了今年一季度经济工作的6项重点,其中明确指出,在一季度要加快制定和实施重点产业调整振兴规划。这就给出了房地产业调整振兴规划出台的时间表,尽管涉及面广、制定复杂,但也要在一季度内推出。

   去年12月3日,在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中,房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。

  仅仅过了10天,国务院发布了金融促进经济发展30条意见,其中的第五部分是创新融资方式,拓宽企业融资渠道——“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。

  REITs属于不动产证券化中的一种,即房地产企业将其旗下商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市,向投资者发行信托单位或股票,并以物业资产的租金等收益为来源,定期向投资者派发红利,由专业的基金管理公司或投资机构经营管理。

  对于REITs,一位接受记者采访的监管层人士表示,“对于这种高端的金融产品,我们的态度很明确,允许做REITs试点,但不会支持无收益的REITs产品”。他透露,REITs很可能被正式列入房地产业调整振兴规划当中,并且开展试点在振兴规划公布之前。

   据悉,在“金融国九条”公布前,国务院已明确批复由央行牵头制定REITs的相关政策,REITs管理办法遂被紧锣密鼓地提上日程,不日即将公布。

  分析人士表示,对于REITs的推出时机,政府显得非常谨慎,但在多年的筹备后,推出的条件已经完全具备。而且此时推出REITs,或许能避免地产商大量破产现象的出现,或至少缓解在其他市场出现的从繁荣到崩溃这种大起大落的现象。

  陷入销售停滞、信用紧缩及IPO停滞困境的开发商早就盯紧了REITs。当前开发商很难从信贷和资本市场获得融资,推出REITs将为部分优质项目提供证券化的机会。

  “2009年总部资产管理公司挂牌之后两个重要工作之一就包括设立总部基地不动产信托投资基金(总部REITs基金)”。总部基地投资董事局主席、总部基地董事长许为平告诉记者。

  另据记者了解,相关监管层正与多家商业机构进行深入的全面接触,拟在管理办法出台后即行推出REITs试点。有消息表明,来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市,上市地点分别为深交所和上交所。

  许为平的想法或许代表了大多数房地产企业的想法。他说,总部REITs基金将有效整合各总部基地企业的优良持有物业,通过REITs这一资产证券化工具在时机成熟时实现境内或境外上市,充分利用金融杠杆和放大效应实现资产最优良配置和获得最大的资产经营收益。

  在为地产商拓宽了融资渠道的同时,REITs也将为养老基金及保险公司提供新的投资渠道,它们目前被禁止从事地产投资。对这些机构投资者而言,这是一个参与地产市场投资、建立更加多元化的投资组合的简单方法。

  海通证券的一位分析师则表示,短期内,REITs很可能成为部分开发商为新项目开发融资的重要渠道。REITs通过购买开发商的地产,为开发商提供了一种快速收回初期投资的融资渠道。开发商手中现金更为充裕,从理论上可以加速新项目建设,从而刺激整个房地产行业的振兴。

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