房地产信托基金如何缓解企业资金压力

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所属分类:理财市场 财富中心

3月23日,北京公布《关于金融促进首都经济发展的意见》,将实施三十一条措施加大金融支持力度。北京市发改委副主任霍学文表示,支持在京设立房地产信托投资基金,并将在京开展房地产项目收益债券试点工作。霍学文同时还表示,北京将拓宽房地产企业融资渠道。其一是支持在京设立房地产信托投资基金,通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道,支持房地产市场健康发展。

为此,《D一置业》周刊特邀北京市社会科学院经济研究所所长赵弘、中国上市公司市值管理研究中心执行主任刘国芳、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰三位专家,就该项举措将对房地产市场所产生的变化做一个预期分析。

信托投资

促使房产市场平稳发展

D一置业:《关于金融促进首都经济发展的意见》出台,如何看待对房地产板块的支持?

赵弘:现阶段,房地产业依然是我国经济发展的重要产业。房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重较大,对拉动中国经济增长具有重要的作用。房地产业的发展不仅涉及产业本身,更影响到我国经济社会的稳定健康发展。

房地产业是资金密集型行业,房地产业的发展离不开金融的支持。目前,我国房地产企业融资方式主要有两个:一是银行贷款,二是利用期房模式提前取得购房资金。实际上银行贷款是房地产企业的主要资金来源。统计显示,我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产比例的70%以上。对于一些上市房地产公司而言,资本市场融资也是较好的融资方式之一。但是全国数万家房地产企业,真正上市的只有百家左右。我国房地产企业大多自有资金比较薄弱,导致融资成本较高,且隐藏着较大的金融风险。我国经济安全性与房地产市场关联度很高,开辟新的融资方式,拓宽房地产融资渠道,分担以银行信贷为主导的传统融资方式所积聚的金融风险,对于缓解房地产业融资难现状、维护金融和经济稳定非常重要。

刘国芳:北京是继上海今年初率先提出之后全国第二个提出通过设立房地产信托投资基金支持房地产业发展的省市,对北京房地产企业来说是一个利好,不仅有利于缓解房地产业当前面临的资金困境,促进房地产业的平稳发展,也有利于丰富社会资金的投资渠道,活跃首都金融市场。

陈云峰:此政策的出台可谓是今年地产行业的“春风”,从金融投资上加大了对地产行业的支持力度,影响将比较大。地产行业与金融行业的紧密关系是众所周知的,地产行业从前期的开发到后期的建设都离不开资金。因此,本次政策的出台,对房地产企业利好明显。

短期内

缓解房企资金压力效果有限

D一置业:房地产企业的资金压力能否因此得到明显缓解?

赵弘:房地产信托投资基金不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理,因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。从长期来看,发展房地产信托投资基金是我国房地产金融改革和创新的重要方向,但目前,我国的房地产信托投资基金还是一个新生事物,相关法律法规及制度尚不完善,信托专门人才比较短缺,有效地退出以及流通渠道尚未建立,房地产信托投资基金发展还需要一个长期的探索过程。因此,尽管政府支持设立房地产信托投资基金,短期内对于缓解房地产企业资金压力效果可能并不明显。

刘国芳:房地产企业的资金链条能否得到大幅度宽松,取决于房地产信托投资基金的发展规模和操作细则规定的难易程度。如果允许设立房地产信托投资基金的规模比较大,而且设立的条件较为宽松的话,房地产企业的资金链条就能起到明显作用,尤其是对中小房地产企业来说。反之,如果规模不大,加之条件较苛刻的话,效果就要打折扣了。

陈云峰:《意见》明确了在不干扰银行贷款的自主权、不破坏风险管理的前提下,建立适当的机制,把资金直接注入需要支持的地产企业。很多地产企业将会受益于此政策,它拓宽了企业资金融资的渠道,同时也为地产金融投资输入活力。目前,房地产行业面临的问题不只是资金问题,更大的问题在于房价过高带来的行业风险。在这种情况下此政策出台,开展房地产投资信托基金试点应该是一个很好的尝试,增加投资机构、投资人信心,加大外来资金投入地产行业的力度。

信托投资

可有效抑制“假性需求”?

D一置业:此举将对市场产生什么变化和影响?能否带来具体利好?

赵弘:设立房地产信托投资基金是一种有益的探索。房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金是一种直接融资方式,直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行信贷为主的间接融资的极大补充。发展房地产信托投资基金有助于拓宽房地产融资渠道,提高房地产金融的完备性,形成有关部门与房地产商之间的缓冲带,有利于房地产市场稳定和国民经济健康发展。

刘国芳:如果是设立条件较高的话,将有利于大型房地产通过设立房地产信托投资基金筹资,从而加快自身的发展;相反,中小房地产企业由于难以满足设立条件而无法通过设立房地产信托投资基金缓解资金困境,将更加难以与大型房地产企业竞争。

陈云峰:在京设立房地产信托投资基金,通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道等于建立了一条通道,可以为公众提供房地产市场投资工具,有效引导民间投资资金,减少住宅“假性”需求。由于民间投资渠道的缺乏,大量资金为分享房地产市场增长的利润,只能投资于住宅,即“炒房”。炒房者不是为了自身居住,而是为了将来高价变现谋利,这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足,社会需求大增,进一步刺激了房价提升。房地产信托投资基金将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具,可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设。从而从整体上平衡房地产市场供需。

从资产证券化的大概念来看房地产信托投资基金,它不仅仅是一个简单的金融产品创新问题,更是一种采用市场化方式的信用体制创新,是与传统的间接融资和直接融资既有相似又有差异的第三种信用制度。这种体制的创新,不仅会对微观金融实体产生巨大影响,也会推动整个宏观金融制度的布局发生一场变革。这场变革的精髓,就是建立起一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效市场化机制。

信托投资

可减少非理性价格预期

D一置业:对投资人而言,这种信托投资的可选择度究竟有多高?

赵弘:由于房地产投资开发规模大,一般大众投资者很难参与其中,而房地产信托投资基金作为一种集合大众资金,专业投资房地产的证券化的投资工具,为投资者提供了较低门槛、较高流动性、规范投资于大型商业物业的投资机会。在欧美发达国家,房地产信托投资基金已经成为一种较为普遍和成熟的理财产品。我国的房地产信托投资基金尚处起步阶段,普通投资者对其认知度不高,随着房地产信托投资基金的发展和产品品种的丰富,投资者理财将会增加更多的选择。

刘国芳:这要取决于发行人的实力与投资项目的条件。如果发行人实力较强,而且所投资的房地产项目未来收益有保障的话,这样的房地产信托投资基金就很值得投资。如果是上市的房地产信托投资基金具有较高的流通性,那就更具吸引力了。

陈云峰:房地产投资信托基金实质上是一种标准化的、可流通的证券类产品,是内在包含信托关系的、主要投资于房地产相关权利和收益的共同基金。从某种角度来说,它类似于我们的证券投资基金,能够在证券交易所上市流通。

房地产信托投资基金是以稳定租金作为回报的投资工具,其定价基础是基于对房地产资产现金流进行理性、系统地分析来进行定价的。房地产信托投资基金的推出,将起到重新审视房地产估值和资本化率的作用,特别是对于目前流动性较低的市场尤其如此。这样,就能将价格租赁比保持在一个合理范围内。房地产信托投资基金在资本市场的兴起,将给大众带来更为理性的价格认知方式,减少非理性的价格预期,从而减少盲目投资的泡沫。

从投资者的角度来看,房地产信托投资基金指数的回报率在各个时期都基本超过各类股票指数,并比美国长期国债指数更具稳定性,非常有投资价值。

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