房价跌势未尽 清库存需4年

5月房产遭遇大“寒流”，5月房价环比下跌城市骤增至35个，但就算如此，在投行的眼中这依然不是最糟糕的情况，下半年房价仍将继续下跌。

国家统计局周三公布数据显示，5月中国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）中，价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个，上涨城市数量创下2012年5月以来最低水平。

虽然房地产市场已然冷风阵阵，但投行们仍然不忘泼冷水。

供求关系是未来房价的一大影响因素，摩根大通朱海滨测算，2013年新屋开工面积达到14.6亿平方米，远高于2013年11.6亿平方米的住房销售面积。房屋供应指标（即在建居民住宅总建筑面积除以年度售房面积）在2013年年底时达到了4.2，这意味着目前在建的所有房地产项目需要4年多时间才能销售完毕，远远高于3.4年的平均水平。

高盛高华则观察到了另一变化，其认为尽管5月份中国的新屋开工率有所回升，但房地产投资的增长速度却仍在放缓。“5月份全国房产投资总额为人民币8420亿元，与上个月相比增长21%，与去年同期相比增长10%（相比之下4月份为同比增长15%）”。

这可能与货币政策有所联系，央行于2013年下半年开始紧缩货币政策，使社会融资总量的同比增长率由2013年6月的20.4%一路下降至2014年5月的15.8%。房地产开发商的主要融资渠道（信托贷款等影子银行业务）受到货币政策立场的影响最大。房地产开发商也因此面临更高的成本压力，其信贷获得能力也受到了更大的限制。

高盛认为，2014年剩余时间里的供应压力将会上升，从而促使房地产开发商采取降价措施。在开发商资产负债表减弱的支持下，土地投资/房产建筑活动应该会进一步减速。

而德银进一步将降价的时间点精确化，其认为开发商可能会在9、10月的高峰季节采取降价措施。

德银指出，市场在6月份很难实现强劲的复苏，开发商将重点关注所谓“金九银十”的高峰季节。届时开发商很有可能会推出更大规模的降价措施，但开发商降价的幅度将不如2011年和2012年那样高。

不过这些降价可能更多的发生在二三线城市。德银认为，“一线城市的房产平均售价仍旧表现强劲，原因是受到了重大的终端用户需求的支撑。一线城市的房产价格一直都在上涨，这确认了我们此前的观点，即政府可能不会采取大规模的政策放宽措施。”